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I.1. ¿En qué consiste el presente método de valoración?
-El D.F. 334/2001 establece el procedimiento para la valoración de determinados
bienes inmuebles sitos en la Comunidad Foral de Navarra mediante la aplicación
del método de comprobación de los precios medios en el mercado, en
relación con la gestión de los Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones
y sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Debe tenerse en cuenta que la base imponible de ambos impuestos debe calcularse
sobre el valor real del bien transmitido y que, tanto la normativa reguladora de
aquéllos como la propia Ley Foral General Tributaria, establecen la posibilidad
de que la Administración tributaria pueda comprobar cuál es dicho
valor real y para ello se contemplan distintos medios de comprobación de
valor, entre los cuales se encuentra el de los precios medios en el mercado.
Por medio del D.F. 334/2001 se ha aprobado el método de comprobación
de los precios medios de mercado de determinados inmuebles sitos en Navarra. Tal
aprobación se ha considerado aconsejable dado que se trata de un procedimiento
de más fácil comprensión y aplicación en la determinación
de los valores de los bienes inmuebles transmitidos, tanto desde la perspectiva
de la Hacienda Tributaria de Navarra como del contribuyente, lo cual permite una
mayor agilidad para la Administración así como una simplificación
y seguridad para el obligado tributario, que podrá conocer, en la casi generalidad
de los casos, la valoración de la Administración a los bienes inmuebles
que vayan a ser objeto de adquisición o transmisión.
I.2. ¿El valor resultante de este método será el que se tome a efectos fiscales en todos los casos?
-El valor resultante de este método de valoración no será necesariamente el que deba tomarse en todos los casos a efectos de tributación por los impuestos señalados. En concreto, ello no será así en los siguientes casos:
I.3. ¿A qué impuestos afecta?
-Este método de comprobación de los precios medios en el mercado de determinados bienes inmuebles tiene únicamente repercusiones tributarias en relación con la gestión de dos impuestos: el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
I.4. ¿Se aplica este método también a las V.P.O.?
-Cuando el inmueble tenga fijado un precio máximo de venta en aplicación de la normativa reguladora de Viviendas de Protección Oficial, el valor de comprobación no podrá ser superior a dicho valor máximo legal.
I.5. ¿Es obligatorio declarar por el valor resultante de este método de precios medios o tablas?
No. El valor calculado a partir de este método es un valor estimado. Si el declarante conoce el valor real del bien, debe declarar éste. Si no lo conoce, este método le proporciona un criterio de valoración. Si el valor real del bien es inferior al calculado por este método, el declarante podrá declarar aquél, pero la declaración estará siempre sujeta a comprobación por la Administración, por este método de los precios medios en el mercado o por medio de dictamen de perito, y sólo se aceptará el valor declarado si queda demostrada la diferencia.
I.6. ¿Es lo mismo valor real y precio?
-El valor real de un bien no es igual al precio de una transacción. Un mismo bien puesto a la venta puede alcanzar precios diferentes o incluso muy diferentes, según quien sea el comprador y quien el vendedor y dependiendo de las circunstancias en que se encuentren ambos. Aparte de estar condicionado por su grado de información sobre el mercado, un comprador puede pagar por un bien un precio más alto de lo que pagaría por otros similares, solamente por que tenga un interés personal por ese bien en concreto. Por el contrario, un vendedor puede aceptar un precio bajo si necesita deshacerse del bien con urgencia. Llevado el caso al extremo, una venta puede ser en realidad una donación encubierta. Si en un momento se han transmitido varios bienes similares o iguales, con diferentes precios, el valor real no será ni el precio más alto ni el más bajo de los pagados, sino un valor intermedio, como el precio medio o el precio más frecuente.
I.7. ¿Los valores calculados son valores de mercado?
-Para el desarrollo de este método de valoración se ha tenido en cuenta una amplia muestra de valores de diferentes orígenes: Precios reales pagados, precios de oferta y tasaciones llevadas a cabo por la Administración. Los estudios estadísticos demuestran que hay diferencias de nivel entre los tres grupos anteriores, así como entre distintos tasadores y entre años sucesivos. A la hora de elegir el nivel de valor que el modelo proporciona, la Administración ha actuado con la debida prudencia, procurando que las posibles desviaciones sean siempre a favor del contribuyente.
I.8. ¿Se puede valorar cualquier bien por este método?
-El método se ha desarrollado para valorar los siguientes inmuebles sitos en Navarra:
Por el momento no se han llegado a desarrollar métodos de valoración para otros tipos de inmuebles como locales de negocio, bajeras, naves, etc.
II.1. ¿Qué unidades debo seleccionar para valorar un suelo rústico?
-En una parcela de naturaleza rústica puede haber diferentes subparcelas.
Las subparcelas son unidades inmobiliarias, es decir partes de una parcela que se
distinguen por su tipo o clase y por lo tanto tienen diferente valor unitario. No
obstante, el programa valora el conjunto de la parcela, por lo que basta con seleccionar
cualquiera de las subparcelas, para obtener el informe de valoración global.
En parcelas mixtas, donde además de las subparcelas rústicas se encuentran
una o varias subáreas, se valorará por separado la parte rústica
y cada una de las distintas subáreas.
II.2. ¿Qué unidades debo seleccionar para valorar un suelo urbano?
-El suelo urbano no se puede valorar por este procedimiento.
En el caso de casas unifamiliares, el valor del suelo urbano no ocupado por la construcción
y que corresponde a pavimentos y jardines está incluido en el valor de la
casa, siempre que su dimensión se mantenga dentro de unos límites
normales para este tipo de inmuebles.
II.3. ¿Qué unidades debo seleccionar para valorar un piso?
-Salvo casos excepcionales, un piso se corresponde con una unidad urbana. Para saber cuál es la unidad que corresponde a su piso dispone Ud. de los datos de escalera, planta y puerta. Si a pesar de todo le queda alguna duda, puede fijarse Ud. en la superfcie construida y el destino.
II.4. ¿Qué unidades debo seleccionar para valorar un trastero?
-Si quiere Ud. valorar un trastero juntamente con un piso, el formulario para la
valoración de pisos le pedirá los datos necesarios, sin que tenga
Ud. que seleccionar el trastero en la lista de unidades urbanas.
Si quiere Ud. valorar el trastero independientemente del piso, seleccione la ópción
"Valoración DF 334/2001 de trasteros", en el desplegable "Opciones para la subárea",
en la página que muestra los datos de una subárea. No hay conexión
a la valoración desde la lista de unidades urbanas.
II.5. ¿Qué unidades debo seleccionar para valorar una plaza de aparcamiento?
-Si quiere Ud. valorar una plaza de aparcamiento juntamente con un piso, el formulario
para la valoración de pisos le pedirá los datos necesarios, sin que
tenga Ud. que seleccionar la plaza en la lista de unidades urbanas.
Si quiere Ud. valorar la plaza de aparcamiento independientemente del piso, seleccione
la opción "Valoración DF 334/2001 de plazas de aparcamiento", en el desplegable
"Opciones para la subárea", en la página que muestra los datos de
una subárea. No hay conexión a la valoración desde la lista
de unidades urbanas.
II.6. ¿Qué unidades debo seleccionar para valorar una casa unifamiliar?
-Normalmente, una casa unifamiliar está constituida por varias unidades urbanas
incluidas dentro de una subárea. Para valorar el conjunto basta con que seleccione
Ud. la opción de valoración en cualquiera de las unidades urbanas
de la subárea.
Tenga Ud. en cuenta que puede haber elementos pertenecientes a la casa unifamiliar,
pero que no estén incluidos en la valoración, por lo que deberán
valorarse aparte. Para saber cuales son estos elementos, seleccione la pregunta
"¿Qué bienes no quedan incluidos en el valor proporcionado por la ecuación,
al valorar una casa unifamiliar?" del grupo de preguntas "Problemas en
la identificación y descripción de los bienes".
III.1. El programa avisa que no puede valorar los bienes seleccionados
-Hay varias razones para que el programa no valore los bienes seleccionados:
III.2. ¿Qué hacer cuando los datos catastrales no coinciden con los datos de la escritura?
-La descripción catastral de los bienes se hace siguiendo un sistema normalizado, con una definición precisa de las variables recogidas y de sus métodos de medición. De este modo los datos pueden ser registrados en una base de datos electrónica, sobre la que resulta factible aplicar procesos sistemáticos, como por ejemplo la valoración masiva. La descripción de las escrituras por el contrario es individual, se basa en la declaración de los interesados o en documentos anteriores y no está normalizada. A veces es difícil interpretar hasta qué punto hay corespondencia o discrepancia entre ambas descripciones. Lo que es importante es determinar si éstas responden a la realidad y, en caso contrario, dar los pasos necesarios para su corrección allá donde sea necesario.
III.3. ¿Qué hacer cuando los datos catastrales no coinciden con los datos reales?
-Cuando los datos catastrales de un bien no responden a la realidad, debe Ud. declarar las diferencias en el ayuntamiento del municipio donde radique el bien, para que éste proceda a su comprobación y, en su caso, tramite la solicitud de modificación catastral. Este proceso supone un tiempo de trámite. Si no puede Ud. esperar a que se haya llevado a cabo la modificación tiene la oportunidad de cambiar, exclusivamente a efectos de esta valoración, los siguientes datos:
Los cambios no quedarán registrados más que en el informe de valoración y no tendrán ninguna repercusión sobre la base de datos del Registro del Riqueza Territorial.
En caso de que las disconformidades no lleguen a corregirse con estos cambios, esta misma Web, por medio de otro programa, le ofrece la oportunidad de aplicar el método de valoración a datos declarados por Ud. y diferentes de los que figuran en el Registro de la Riqueza Territorial, bien entendido que la correspondencia entre los datos declarados y los reales del bien será objeto de inspección y comprobación. Si desea Ud. utilizarlo, seleccione el botón "Valoración independiente de Catastro".
III.4. ¿Cómo puedo valorar un trastero que no aparece en los datos del Registro de la Riqueza Territorial de Navarra?
-Si su trastero no aparece como tal, probablemente no está considerado como
una unidad urbana individual, sino como una participación en otra unidad
más amplia o incluso en elementos comunes. En estos casos, la superficie
construida del mismo deberá ser declarada por Ud. ya que de los datos del
Registro de la Riqueza Territorial de Navarra no se puede deducir.
Si va Ud. a valorar el trastero conjuntamente con un piso al que está vinculado,
el mismo formulario de valoración del piso le preguntará si dispone
de trastero y la superficie de éste.
Si quiere Ud. valorar el trastero independientemente, seleccione la opción
"Valoración DF 334/2001 de trasteros", en el desplegable "Opciones para la
subárea", en la página que muestra los datos de una subárea."
III.5. ¿Cómo puedo valorar una plaza de aparcamiento que no aparece en los datos del Registro de la Riqueza Territorial de Navarra?
-Si sus plazas de aprcamiento no aparecen como tales, probablemente no están
consideradas como unidades urbanas individuales, sino como una participación
en otra unidad más amplia o incluso en elementos comunes. En estos casos,
el número de plazas de aparcamiento deberá ser declarada por Ud. ya
que de los datos del Registro de la Riqueza Territorial de Navarra no se puede deducir.
Si quiere Ud. valorar las plazas de aparcamiento independientemente, seleccione
la opción "Valoración DF 334/2001 de plazas de aparcamiento", en el
desplegable "Opciones para la subárea», en la página que muestra los
datos de una subárea.
III.6. ¿Cómo puedo valorar viviendas de portero u oficinas que no aparecen en los datos del Registro de la Riqueza Territorial de Navarra?
-El hecho de que, en ocasiones, bienes inmuebles como viviendas de portero, oficinas
u otros no aparezcan como tales, se debe a que no están considerados como
unidades urbanas individuales, sino como participaciones en elementos comunes. En
estos casos, los datos del bien deberán ser declarados por Ud. ya que no
se pueden deducir de la base de datos catastral.
Para ello deberá Ud. comenzar la valoración de cualquier piso en la
misma parcela y, al llegar a la pantalla en la que el programa le muestra los datos
del piso, indique que quiere acceder al programa de valoración independiente
del catastro, que le permitirá valorar con datos declarados.
III.7. ¿Qué bienes no quedan incluidos en el valor obtenido al valorar una casa unifamiliar?
-Al valorar una casa unifamiliar habrá que valorar aparte, porque no quedan incluidos en la valoración:
El valor del suelo urbano no ocupado por la construcción y que corresponde a pavimentos y jardines está incluido en el valor de la casa, siempre que su dimensión se mantenga dentro de unos límites normales para este tipo de inmuebles.
IV.1. ¿Qué diferencia hay entre superficie útil y superficie construida?
-La superficie construida es mayor que la superficie útil. De forma somera se puede definir ésta como la superficie que se puede pisar y donde se pueden colocar muebles. La superficie construida incluye además la superficie que están ocupando las paredes y otros elementos necesarios para la habitabilidad de la vivienda. El mercado inmobiliario utiliza generalmente la superfice útil, porque es la que se aprovecha de forma visible. Por contrario, el Registro de la Riqueza Territorial no puede acceder a este dato, ya que no recoge las divisiones interiores de las viviendas. Por esta razón, la valoración se hace a partir de la superficie construida. Si Ud no la conoce. la puede estimar multiplicando la superficie útil por 1,15.
IV.2. ¿Qué es una subárea?
-La unidad geográfica del Registro de la Riqueza Territorial es la parcela,
pero dentro de una parcela se pueden distinguir subparcelas de naturaleza rústica
y subáreas de naturaleza urbana.
En bloques de pisos, una subárea coincide normalmente con un portal. Los
garajes mancomunados a varios bloques de pisos o a varias casas unifamiliares constituyen
asimismo subáreas.
Si no hay motivos que justifiquen lo contrario, una casa unifamiliar con sus anexos
constituye generalmente una subárea. Por esta razón el método
toma la subárea como la unidad de valoración para casas unifamiliares.
Tenga en cuenta que si la finca está dividida en más de una subárea,
o si tiene además una parte de naturaleza rústica, cada subárea
deberá ser valorada independientemente, lo mismo que el conjunto de las subparcelas
rústicas.
IV.3. ¿Qué es la superficie de la subárea?
-Para la aplicación del método a casas unifamiliares, se incluye la
superficie de la subárea entre los factores a considerar. La superficie de
la subarea es un dato recogido en el Registro de la Riqueza Territorial. El concepto
que se quiere reflejar con él es el de la superficie del terreno que ocupa
la casa con todos sus anejos.
En muchos casos, la superficie de la subárea coincide con la superficie de
la parcela catastral, pero en ocasiones no es así: puede ocurrir que todo
el espacio que ocupan varias casas unifamiliares se haya considerado como una sola
parcela porque en el subsuelo hay un garaje común a todas ellas, porque en
la parcela hay subparcelas de naturaleza rústica o por otros motivos.
IV.4. ¿Qué es una unidad urbana?
-En el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra, para identificar, caracterizar
y valorar los inmuebles, éstos se han dividido en unidades urbanas.
Una vivienda unifamiliar moderna puede estar dividida en una unidad de vivienda,
otra de garaje y otra de almacén; una casa de pueblo tradicional puede estar
dividida en dos unidades de tipo agrícola y una unidad de tipo residencial,
que corresponden a las tradicionales cuadra, vivienda y desván de sus tres
plantas. Según la estructura del bien, la división puede llegar a
ser mucho más complicada. Para la aplicación del método a unifamiliares,
la división en unidades determina cual es la superficie de referencia a incluir
en el modelo.
En bloques de pisos, con excepción de casos especiales de difícil
caracterización, cada una de las distintas viviendas constituye una unidad
urbana. Por esta razón el método toma la unidad urbana como la unidad
de valoración para pisos.
IV.5. ¿Qué es la superficie de referencia?
-Los modelos de estimación que han dado lugar al presente método de
valoración se han desarrollado a partir de valores por unidad de superficie.
Por esa razón, el cálculo del valor comprobado se realiza hallando
un valor unitario, que se multiplica posteriormente por la superficie correspondiente.
Se denomina superficie de referencia a la superficie utilizada para determinar el
valor de la variable dependiente de los modelos de estimación de valores
y es la superficie por la que hay que multiplicar el valor unitario para calcular
el valor total.
En principio caben diferentes opciones para la definición de la superficie
de referencia. Las diferentes opciones se han probado en los distintos tipos de
bien, eligiéndose para cada uno de ellos la que proporcionaba un mejor ajuste
entre los valores conocidos y los calculados. Por lo tanto, según el tipo
de bien, la superficie de referencia se define de modo diferente:
IV.6. ¿Qué es una subparcela?
-Una parcela incluida en el Registro de la Riqueza Territorial puede contener varias subparcelas, que son porciones de terreno de naturaleza rústica, con diferente tipo, clase o cultivo. Debido a estas diferencias, el valor unitario de cada una de ellas será diferente. Por lo tanto, el valor der la parte rústica de una parcela se obtiene por adición de los valores de cada una de las subparcelas contenidas en ella.
IV.7. ¿Qué quiere decir tipo y clase de los terrenos rústicos?
-En el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra los terrenos rústicos se agrupan en tres tipos de aprovechamiento: regadío, secano y forestal-pastos. En un número reducido de municipios no se ha llegado a esta diferenciación, por lo que se encuentra un tipo único.
Para diferenciar dentro de cada tipo terrenos de diferente valor, en la ponencia de valoración de cada uno de los municipios, elaborada por el ayuntamiento respectivo y aprobada por una comisión mixta Ayuntamento-Gobierno de Navarra, se fija un número de clases para el municipio. La mejor clase recibe el código 1 y las peores van recibiendo números más altos, que pueden tener decimales. Así por ejemplo, en el municipio de Abárzuza, las subparcelas tipificadas como secano, se clasifican en las clases 1; 1,5; 2; 2,5; 3; 3,5; 4; 4,5 y 5, donde la clase 1 es la mejor y la clase 5 la peor.
Esta caracterización utilizada para la valoración catastral se aplica también para la comprobación de valores.